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历经160天牵手首创 万科物业迈了一大步

时间:2015-08-25 来源:经济观察网 作者:张凤玲 浏览: 字号:

7月31日,首创置业联合万科物业合资注册一家新物业公司,企业名称是首万誉业股份有限公司,股权比例是51:49(首创股权比例51%)。

按照协议,,这个公司将在4个月后全面接管首创总建筑面积逾800万平方米的新增物业(约540万平方米物业位于北京)。而目前万科物业合同管理面积约11000万平方米。

不同于万科物业通过“睿服务”联合金泰物业单纯的物业管理输出模式,首创和万科物业此次掏出真金白银成立了合资公司。首万誉业所产生利润分成比例亦按股权分配,新公司注册地在上海市,将计划在北京、天津、成都、重庆等地陆续设立分公司。

具体的合作形式是:首万誉业注册成功后,万科物业管理中心将全面管理首创所有新物业的基层物业服务,为首创新项目成立私人定制“服务包”,使用定制的房屋、设施设备,员工、客户支付系统等,包括但不限于客户、采购、营销、权益、专业服务等领域的资源,物业保值增值由首创和万科物业共同研发服务产品,截至目前,这是万科物业市场化最大的合作伙伴。

160天的成品

首创和万科的谈判历经160天,合作源头来自于首创置业对目前项目的物业服务全面调研和数据分析,首创现有物业全部外包,业主满意度不高。并无物业经验的首创决定“开门做物业”。

3月,首创全面调研各家物业公司,由首创置业副总裁胡卫民负责,产品客户中心总经理林智勇具体对接。20年来物业费收缴率达到96%的万科物业获得认可。

据悉,起初首创担心习惯输出品牌管理的万科物业不愿意掏“真金白银”,但万科物业专门成立对接小组,并且让该小组成员直接驻扎北京。

与首创合作,对万科物业的意义在于,首创置业拥有现有土地储备资源约1100万平方米,70%分布在京沪;首创置业约88%项目是刚需盘与万科物业服务的万科刚需盘项目,产品服务吻合度较高,客户群体相似度较高;首创近年来在北京地区的市场份额年年攀升,由2012年的11.8%提高到2014年的17%,作为北京市国资委企业,在北京拥有得天独厚的资源优势。

合作的约束条件是:第一、首万誉业有限公司考核制度是依照国企形式,采取国资委统一以EVA为核心的考核制度。

第二、首万誉业有限公司的收费模式是包干制和酬金制并行。

第三、双方持开放和包容态度。一位首创高层表示,“万科可能会在利用基础服务将首创业主列入其大数据系统,或者便于其在北京拿地,甚至助力其物业上市。而我们在乎的是未来首万誉业能否给首创社区物业增值。”

“857”下的“蛋”

首创将800万方物业资源拿出来与万科共享,主要基于以下几层考虑:

一、集中精力做规模、去库存。2015年,首创置业定下了350亿元的销售目标,到2018年计划销售600亿元,年销售额增长率不低于30%,压力确实不小。为达成目标,首创管理层提出857战略,即5个月开工,7个月开盘,去化80%。

二、通过提升首创物业资产来提高新房溢价,从而提升利润。首创7月27日发布盈利预警公告称,截至2015年上半年净利润预计将下跌20%-30%。而上半年,首创累计实现签约面积约119.9万平方米,同比上升64.1%,签约金额约121.2亿元,同比上升78.9%,但净利润并未呈现上升趋势。而首创净利润除了在2013年较12年增长37%外,2011年增长4%,2012年增长14%,2014年增长11%。以EVA考核制度下,首创的负债规模和负成本,使得提升净利润成为当务之急。

上半年首创以56.4亿元(折合楼面价4.3万元/平方米),溢价率49%,购得北京中关村地块,“能省的地儿我们都省了,面粉这么贵,去化率又上不去,怎么办?只能把物业做好,让客户购房能保值增值。才能提升去化,利润才能随之提升”。

首创对于这次合作的目标是,在规定年限内必须让房屋产生一定的增值比例,从而促成未来新盘的成交。

“未来的物业管理公司会演变成资产管理公司,它如一把大伞,覆盖整个社区服务、房产保值增值等领域。”胡卫民说。

第一太平戴维斯董事胡建明对该模式表示乐观,他认为首创和万科物业可类比第一太平戴维斯和金融街控股合资成立北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司,13年的合作,金融街物业每平方米每月租金约624元,空置率仅1.37%,是北京物业效益产出最高的地区,他坦言,虽然住宅物业保值增值空间比商业物业保值增值空间难度大,但首万誉业有限公司合作模式依然值得在住宅物业领域推广。

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