来源：凤凰网房产  

本期#思考词#

新元素、创新和点石成金

首创置业总裁钟北辰

撰文：王迪

出品：风财讯

美国作家德里克·汤普森曾在《引爆流行》中提到一个有趣的论断：产品不断变化，时尚来来去去，但存在于人们头脑中的结构是古老的。归属感、逃脱、受启发、理解和被理解这些最基本的人类需求是永恒的。如何打造一款让人喜欢的产品？他给出了一个公式：喜欢=熟悉+惊喜。

按照此种逻辑排列、整合、推演至房地产业则是，不完全摈弃传统模式，也不一开始过度创新，而是在用户和产品之间找到一个平衡点，让固有的物理空间链接上文化与情感的纽带，这一点正契合了首创郎园Vintage历经十年洗礼进阶成文化代名词的原因。

旧厂房变身时尚主题园区，时髦产品木工坊、青年小聚书屋……那些既富文艺范儿、又有历史尊享感的时尚都市商业社交区穿梭在过去与现实中，让这片市场腾笼换鸟的新业态数度迎来北京市委书记蔡奇的参观、到访。

钟北辰似乎有一种相似的创新力，不论是在担任首创钜大董事会主席时创新电商平台“钜MAX”，建立可持续资本循环平台，亦或是担任首创置业总裁后推出一系列加快文创、城市更新及长租公寓等新领域布局的组合拳。其中的原因，大概是建筑系出身的人都锻造了一种能力——有天马行空的想象力，而非按图索骥，于建筑的材质、巨石的设计、业务经营领域有一种推陈出新的天然惯性。

2018年11月16日，总建筑规模22万平方米的中关村集成电路设计园（IC PARK）正式开园，这个将形成以芯片设计、基础软件、物联网、云计算、智能硬件为主体的泛集成电路设计园成为首创置业首进IC的有力尝试。首次开园就吸引豪威科技、兆易创新、兆芯、文安智能等30家行业龙头企业入驻，按照规划，这一产业园将打造我国集成电路产业“芯”旗舰。

从地产开发到集成电路产业园运营，从文创的初踏到事业部的创立，首创置业五项领域初步形成：传统文化创新领域，包括非遗、民族文化的创新发展和产业化；创意设计领域；文化+科技领域，包括数字内容、人工智能新媒体、电子竞技；文化旅游、体育运动、休闲娱乐领域；文化金融融合领域。

“新”的业态正让给首创置业添加“新”的元素，极具时尚感、科技感的点缀改变了人们对这家老牌地产企业固有的印象。

而就在此时间节点往前倒退6个月，钟北辰接替唐军成为首创置业新任总裁。43岁，这个对于同行业一把手来说尚属年轻的年纪，顶着首创置业史上最年轻的总裁光环，钟北辰在承担企业重担的同时，也为首创置业在千亿旅途之中注入了“新”的人事元素。

前有原首创董事长刘晓光打下稳固“江山”做依靠，首创曾以325.1亿元的销售额冲至行业23位，后有前任首创置业总裁唐军建立的平稳增长做基础，而钟北辰亦被视为“站在巨人的肩膀上行走”。

对于掘金存量市场，近日，钟北辰在接受凤凰网房产专访时表示：“老政策已不适于城市更新所面临的新问题，这需要有更多灵活性的内容植入到城市更新项目中。存量市场的收益水平在开发商的收益水平占比不是特别高，这需要常年培养。我们可以做到单一项目赚钱，能够为社会提供价值，但是肯定比房地产正常开发慢很多，尤其像文创、城市更新这种领域更侧重于内容层面，有了内容才能有活力，才能将“老瓶”装“新酒”，让“新酒”更有意思。”

行业转型当口，万物肆意生长，摆在钟北辰面前业务层面的任务是，如何将老旧资产点石成金，使之焕发新活力、新生机，同样在业绩方面，钟北辰谦逊回应2018年首创置业高调喊话“2020年达到1400亿元，重回到行业前30强”的目标：“800亿就很好，我们重在有质量的发展。”

首创的slogan是“创享美好生活，创新，永不止步”。在微信社交方面，钟北辰选择了这样一张照片作为头像：一款时尚简洁、具有创意的吊灯在几近空白的空间中发出微微亮光，黑白灰之间的光影调度让画面既显空灵又富静谧。就如同，在群雄逐鹿陌路狂奔丛林中，既要探险寻路，亦需要深谙规则，静心前行。

如今，在人事、业务层面欣欣向荣的背景下，钟北辰将如何带领首创置业实现“破冰”？时值履新一周年的当口，关于存量市场、城市布局、回A、业绩布标、项目出售、融资、压力与成就等诸多热点话题他会如何回应？凤凰网房产独家对话首创置业总裁钟北辰。

谈存量

凤凰网房产：对于目前的存量市场、城市更新领域，您怎么看？

钟北辰：首创置业其实是城市更新的先行者，我们一直让首创置业的业务多元化，孵化了很多的产业，包括奥特莱斯、文创等，集成电路产业园——IC PARK，我们也有跟一些企业在养老、医养有合作。

凤凰网房产：目前存量板块在整个业务当中占多少比重？

钟北辰：目前经营的项目都是轻资产，业务做得比较广泛，文创正在运营，包括预计正在做的可能有十几个项目的规模，但是从财务数据的角度上，他们的租金水平和传统二级开发业务还不在一个量级之上。

凤凰网房产，两年前，首创置业将文创确定为第五大产业，同时将高科技产业地产、长租公寓与文创业务并列为三大创新业务。目前这三项业务进展如何？

钟北辰：都在顺利进展，目前文创已经走出北京，在杭州和厦门，甚至洛阳都有一些文创项目，IC PARK如果顺利的话，最近可能会拓展出新的集成电路产业园项目，奥特莱斯更是会全国开发，轮番启动。

凤凰网房产：中关村集成电路产业园——IC PARK也是首创置业首次进军IC产业的尝试，我们也了解到项目是斥资百亿打造的。想问一下，当时为何要做这样一个项目？

钟北辰：因为这是国家大战略，我们又善于运营这种园区，帮助成长性、高科技的企业，尤其是电路设计的企业提供一个发展的平台。去年11月份开始运营，全国这样的产业园真正做的好的凤毛麟角。

凤凰网房产：现在很多企业也在跨界做科技等，但是往往会遭遇碰壁难题。

钟北辰：我们并没有做科技，自己并不做芯片的设计和制造。我们只是发挥特长给这些企业提供一个运营的平台，简单的说，我们为这类企业提供更多技术方面的服务，包括工商的、法律的、税务的、人才招聘的，包括生活空间的服务，为企业量身打造。例如，他们如何对外交流，并不是他们擅长的，我们帮助他们做这些事情，提供法律支持甚至会计支持。

凤凰网房产：对于长租公寓行业您怎么看？尤其是长租公寓频繁暴雷的情况之下。很多专家提到长租公寓盈利不高主要是因为租售比太低，您怎么看？

钟北辰：我们正在做主动性长租公寓，有一些是被动性长租公寓，被动性就是你拿地举牌竞面积、竞房价，成本会偏高，我们叫做被动性的长租公寓，首创置业有，但是占比不多。现在我们在北京和上海做的都是主动性长租公寓，就会控制地价，控制成本，使租金资产比达到一个合适的水平。

凤凰网房产：是以收购为主？

钟北辰：主要是地方的乡政府、镇政府，集体所有制企业的集体用地进行合作，这样就可以控制一个比较好的状态。

凤凰网房产：目前，长租公寓的体量差不多是多少？

钟北辰：现在的规模也不能算大，短期之内可能会做到一万多套，这个也在建设中。我们有一个托管项目，一个投资者，我们对他们进行资产管理，我们并不持有资产，而是运营资产，是在上海，明年三四月份会面世，体量差不多1000多套，现在正在密集的策划准备。北京的长租公寓可能两年之后才会入市。

凤凰网房产：您觉得如何才能提高长租公寓的赢利点问题？

钟北辰：这是长期的，其实是很复杂的事儿，跟全社会的融资利率水平、贷款利率水平、每平米的平效和租金以及投入的损耗互相穿插在一起，可能还不是每个城市都可以做长租公寓，因为租金的比例也只有北京、上海这样一些核心城市能够支撑住。

谈目标

凤凰网房产：完成今年的目标有压力吗？

钟北辰：还是有压力的，以前房地产是大周期变化，现在变成小周期变化，一年之内都有波峰、波谷的出现，怎么完成股东交给的使命，对于最后冲击更高的高峰和任务标准还是需要努力的，不到最后一天不能放弃。

其实不是我提的，是以前提出的，我们自己内部开会经常说要稳定在一个规模上，不一定非要冲，因为很多房企都在往后退，我们现在追求高质量的发展，肯定是我们资产结构和负债结构，包括我们要把负债率控制住，降低杠杆，也符合国家的大政方针，不会片面地追求规模，会保持适度的规模，800亿上下对首创置业是比较合适的。

凤凰网房产：企业要做大城市布局及产品线都非常重要，作为北京本土企业，在走出去方面还有何种规划？

钟北辰：我们是第一波走出去的北京房地产企业，成都、沈阳、重庆我们都是第一个去的，只是深圳进的晚一些，两三年前刚进。

凤凰网房产：为了回A万达曾主动剥离了酒店、广场等物业，转做轻资产。事实上，之前首创也在为回A做努力，在回A这条道路上有什么规划？

钟北辰：一直有。中国的国有企业还是想A股，谈不上什么计划，只要有合适的时机，能够有这样的机会我们肯定会不遗余力的。

凤凰网房产：有没有一个准确的时间点？

钟北辰：从个人和公司角度来讲一直在努力，但是要遵循国家政策的变化，曾经我们很接近过，但是毕竟政策对房地产行业还是有所顾忌的。

凤凰网房产：首创是国企，在融资方面其实也有一定优势。除了融资之外，保证现金流方面有何措施？

钟北辰：国企没有什么优势，央企优势比较明显，我们比较市场化。保证现金流肯定是以销售为主，正常的主营业务收入，这是为主的，因为融资无论是国企、央企还是民营企业，大家都在控负债，降杠。降低负债肯定是大趋势，现金部分不必担心，我们的销售是非常正常的，回款也是非常正常的，这是有利的保证。

凤凰网房产：很多企业前11月份的销售额已经跨入了五千亿门槛，您怎么看待规模和负债之间的关系？

钟北辰：无论是做多大的规模，公司的安全、投资者的安全一定是要考虑的，当然民营企业也会考虑这个问题，也是非常成功的企业。无外乎大家起步或者其他的原因，一些企业会做的比较大。我们国有企业也努力在市场上不断进步，追随优秀企业的步伐往前走。

凤凰网房产：您觉得未来房地产政策会有放缓的趋势吗？

钟北辰：应该不会。

谈布局

凤凰网房产：今年，首创置业出售了一些北京、沈阳等城市公司的股权，这主要基于怎么的考量？

钟北辰：现在我们慢慢地往一些强二三线城市进，昆明、厦门、武汉、郑州，其实也在突破以前首创置业固有的城市圈，也希望这些地方的销售占比，尤其是未来中国经济发展最核心的几个区域有更多的布局，最简单的逻辑是，哪怕能够赚钱就奔哪儿去。

不管是卖资产或是卖股权，其实都是一种销售，我们常年都在干这个事儿，否则也不能每年经历几百亿的销售额。卖资产的同时也在买资产，买土地。把一些相对劣质的资产出售、变现，购买一些更优质的资产也是优化资源配置的过程。假设我们是科技公司，不停的卖资产，可能是有问题的。本身我们是房地产公司，买卖土地和项目本身就是常态。

例如，沈阳项目出售是想换一个区域发展，同一区域有两个别墅类的项目，卖出去一个，可以优化一下资源。北京项目是我们的流通股最大股东GIC共同合作的项目，他们占50%的股权，希望百分之百的股权，这本身就是我们的股东，也无所谓出售不出售的问题，

凤凰网房产：对于京津冀大本营是怎么看的？

钟北辰：我们也想积极的投身到雄安的建设中，正在积极的努力中，作为北京市的企业一定要为雄安的建设贡献自己的力量，北京一直是我们重仓区，只是北京获得土地的代价太大了，每块地都很贵。

凤凰网房产：北京现在有几个项目？

钟北辰：历史留存的尾盘没有清理的有将近27个项目。

凤凰网房产：现在北京限价地比较多一些，未来在北京拿地方面会怎么考虑，如何看待北京的房地产市场？

钟北辰：首先，我们是北京市企业，其次北京市的市场是永远没有问题的，从来不会在北京出现的任何投资、预期的问题。如果北京的房价出现问题，并不是说一定涨，只能说在宏观调控下变得很稳定，有稳定的收益，无外乎就是单笔的规模太大，一般企业承受不起，一块地起码30亿起步，50亿是经常的，不是地王，面积又比较大。这样的范围内在北京要进行聪明的投资，这是所有的企业都要研究的问题。

凤凰网房产：我们在粤港澳大湾区有布局么？

钟北辰：正在布局过程中，因为我们加入的时间比较短，两年多一点，最近七个项目正在运行，未来会有更多。我们把海南省在内的管理范围也划到了大湾区范围内，这也是我们努力发展的区域。

凤凰网房产：现在有几个比较热的区域——长三角、粤港澳、京津冀，您怎么看待这几个区域，更为看好哪一个区域？

钟北辰：我比较看好华东区和粤港澳，粤港澳有政策支持，华东区就是有钱的地方太多了，一个三四线城市的房价都会追平西南的省会城市。我们在华东地区是重仓的，明年可能就会变成我们的第一大货舱，现在正在运行的项目就将近30个。

谈个人

凤凰网房产：接任总裁一年多以来，您觉得最大的压力、最有成就的事是什么？

钟北辰：我的履新肯定是最有成就的，让我有机会能够担任这个职位，尤其首创这么大的体系，是对我能力的认可，也是我这一生最荣耀的时刻。压力肯定有，尤其是，现在房地产企业、市场发展形势，政策环境的不确定性，国有企业发展过程中遇到大量市场上的问题。我的任务很简单，就是做大企业规模，做大“蛋糕”，为国有资本保持增值，尤其是增值方面更多的帮助，包括在新形势下怎么把企业做的更好，这是我的任务。

凤凰网房产：现在回顾一下，您觉得上任时最棘手的事情是什么，目前有没有解决？

钟北辰：最棘手的问题仍然在棘手，就是如何把企业做好、做强、做大，在市场上有更大的竞争力。这个不存在棘手的问题，而是对我个人以及管理班子和首创置业最大的挑战。

凤凰网房产：您是从建筑师出身，目前的职位可能更多的是以销售额论成败，从建筑师到营销层面的思维需要很大的转变吗？

钟北辰：我其实什么都干过，因为在一个企业里面待得时间比较长，每个部门都管过。管过招采、财务、行政、设计、销售，出身是那个出身，但是你要把企业做的更好，需要每个人每个环节都要知道，如果这一点都做不到，怎么去当一个公司的管理层呢。

凤凰网房产：您平时工作之余会有一些爱好么？

钟北辰：主要就是工作。平时比较宅，工作之余比较喜欢读书。

凤凰网房产：最近在读什么书？

钟北辰：一本老外写的书——《如何看懂中国画》。