观点地产网 每样事物的发展总离不开先行者们的探索与试验，新世代也因此随之而来。长租公寓的新世代，正在集体土地租赁住房中萌芽。

国家政策明确房住不炒，租售并举，这是对整个房地产行业最基本的定位，自2016年开始，国务院更明确要加快培育和发展住房租赁市场，随后租赁住房行业迅速崛起。

但两年过后，资金、运营、盈利等等各种问题开始浮现，接二连三的“爆雷”，也使不少企业谈长租公寓色变。有观点甚至认为，只有集体用地能做租赁住房项目。

因此，作为集体用地租赁住房的先行者之一，首创置业成为我们探讨这一模式的样本。

北京，一个清朗和煦的冬日上午，首创置业副总裁胡卫民、副总裁兼财务总监范书斌同时接受了观点地产新媒体的采访，详述集体用地租赁住房发展的模式和经验。

为了扭转外界对于租赁住房的印象，范书斌特意指出：“我们看到爆仓的（长租公寓企业）比较多，但是细分可以发现，爆仓的企业不是长租公寓概念，是二房东概念。我们完全不一样，完全是两个产业的概念。”

胡卫民更强调：“我们不叫长租公寓，我们不是二房东，应该叫集体土地租赁住房。”

在首创置业的讲述中，这是一个多方共赢的模式，过往浮躁的住房租赁行业将看到一条可持续发展的新路。

“有国家政策支持”

中国自古将安居乐业比作美好生活的一种形态，现今，虽然大多数人仍追求“居者有其屋”，但对于超过2.4亿的流动人口来说，其中80%只能通过租房解决居住问题。

单从北京看，租房人口就达到855万人，租房成交每年在200万套次左右，而且每年有7%的复合增长率，市场很活跃。不过现实是，近几年长租公寓虽发展迅速，但也仅占到北京整个租赁市场的10%，其它90%还是散户供应。

数据显示，中国租赁市场规模现在已经达到了1万多亿，预计2030年将达到5万亿，需求巨大。为了让更多人实现美好生活，推动住房租赁市场发展已成为国家政策的重要一环。

“北京落实房住不炒的政策，从两年前开始试行集体土地开展租赁住宅，明确从2017年到2021年五年时间供应1000公顷的集体土地，用来建设集体土地租赁住房，每年推200公顷。首创置业作为首创集团控股上市公司，也参与了一些项目。”胡卫民指出。

事实上，首创置业不单是最早参与集体土地租赁住房的企业之一，还是目前最大的集体土地租赁住房项目发展商。

就观点地产新媒体了解，今年2月份，首创签下了朝阳十八里店集体用地租赁住房项目，是目前北京乃至全国最大的租赁住房项目，按照规划，将打造成北京市租赁住房领域的标杆。北京市政府规定，此类合作，乡政府是集体用地的土地方，以土地出资，占51%股权，其他入股的开发公司占49%。

十八里店集体土地租赁住房项目总建筑面积达41万平方米，一共有3个地块，规划了12个组团，共6100套租赁住房，是北京市目前规划套数最多的公寓项目。户型除了开间，还有一居室至三居室，覆盖全生命周期——单身白领-组建家庭-增加人口-养老服务——可以生活一辈子。

“这个项目我们精心规划和设计，第一，面向80后、90后，从市场来讲他们是经济的主力，但是暂时没有拥有自己的住房，对住房又有迫切需求，又有比较高的支付能力。第二，产品规划设计、户型方面完全按照租赁住房客户使用的需要设计它的功能，让每一平方米的空间合理规划，最有效地充分利用。”

胡卫民对这个项目充满信心，关于装修选材、社区配套等也如数家珍。

“装修选用环保、有利于健康的材料，配置的家具也是量身订做的，完全符合人体工程学需要。另外，我们在离高铁比较近的一面采用了三层玻璃、双真空的玻璃，隔音降噪。”

首创置业还划出了将近5万平方米的商业配套面积，满足住户所有的生活配套需要：“我们要完全避免一些社区居住的人很满、生活配套不全、不方便的问题，特别是要符合年轻人的需求，包括吃饭、娱乐、健康、休闲、商务等，一站式全部实现。”

“这完全是按照城市综合体的规格来打造了。”我们对此感到惊讶。

“对，这个项目有幼儿园，旁边规划了学校，还有一些医疗的必要设施。”如此看来，这的确已经不能用以往的长租公寓来定义。

另悉，面对未来大量的租赁住房推向市场，首创置业早从2017年就开始打造所需的运营团队，建立了自身的运营系统。胡卫民说：“我们希望不光是把项目高标准的产品建设好，后面的运营也是高水平的服务运营平台。”

开发集体土地租赁住房，首创置业可谓占得先机，而且与过往的长租公寓企业相比，首创置业的起点和基础是完全不一样的：“我们的集体土地租赁有政策法律的完全保护。从这个方面来讲，我们非常有信心。再加上还有一系列的配套支持，包括金融方面的支持。”

但胡卫民并没有否定同行公司，而是肯定他们为租赁住房做了很有益的探索，“他们是市场的先行者”。

“有效解决租赁住房难点问题”

住房租赁行业刚刚起步，市场先行者们在过去几年难免有失规范，商业模式中也隐藏了很多风险，现在这些风险都暴露了出来。

“有一些公司用租赁合同做了融资的事情，这些事情不规范，说难听是一些不规矩的做法，迟早要出问题。但这不能反过来否定长租公寓未来发展的前景，这完全是两个概念。要看怎么做，是不是合法，是不是政策支持，做得是不是规范。”胡卫民对于规范尤为看重。

范书斌也表示，现在的租赁市场虽然发展很快，但还非常乱，因为很多小公司都在里面做。包括租金的使用，押一付三，很多公司把这些租金挪用做一些高风险的生意，导致押金还不上的现象。

这些乱象出现的原因，无非还是土地成本过高、资金压力过大、运营能力不足等老话题，而集体土地的运用真正能解决这些“老大难”。

“用集体用地开发，土地成本几乎为零。”范书斌如此提及集体土地租赁住房的低成本模式。

“一般长租公寓是先拿地，再去做，很多保险公司也是这样做，但成本非常高。而用集体用地开发，土地成本几乎为零，有时候会有一些拆迁成本，这个很正常，但政府认为拆迁成本都不应该算在里面，拆迁成本应该是乡政府自己负责。”范书斌表示，这样导致开发成本不同，租售比和经济测算指标也完全不一样。

除了前端的土地成本降至最低之外，开发中的低成本资金支持也已经一步步落实。

范书斌透露，发展集体土地租赁住房，金融方面的政策支持很多：“这些贷款都不是房地产开发能够拿到的钱。十八里店项目有4家银行都批了贷款，我们选择了两家，这两家银行随时可以提款。”

这些贷款有几个特点：第一，低成本贷款，基本上是基准利率水平的贷款；第二，期限足够长，达到25年到30年的期限；第三，有一定的还本宽限期。

“后续我们还可以发债，发公司债、企业债，甚至还有地方财政的专项债，这些方面都给予支持。从这个角度来讲不属于房地产的概念，不属于政策调控的范围，而是政策和金融大力支持、大力扶持的领域。”

此外，如今长租公寓运营商（房产中介系和第三方系）还有一个常被诟病的问题，就是项目土地使用权和所有权的剥离，长期使用权若建立在不确定性的所有权基础之上，对于房企和租客而言，都有难以估量的风险——业主哪天单方面撕毁合同，或来个关门、断水、断电都是有可能的事。

针对该弊病，范书斌给出了集体土地租赁住房项目的解题思路。

“集体用地租赁住房项目，土地方一般是乡政府、集体组织出地，投资方是首创置业，负责建设、运营、财务资金支持，双方成立一个项目公司。这样就规避了使用权和所有权分离带来的不确定性，和政府一起成立合资公司，政府可以监督，对客户的利益进行保护，股权结构非常稳定。”

如此看来，做租赁住房最为棘手的几个问题，在集体土地租赁住房面前都迎刃而解了。

“回报率可以发行REITs”

郁亮、潘石屹都曾感叹长租公寓不赚钱，但集体土地租赁住房模式似乎不存在这个问题。

“我们非常看好它（集体土地租赁住房）的盈利空间，首先，因为是集体用地，乡政府拿土地来出资，并不需要付土地成本，只有建安成本的概念，一下就把成本降下来了。”

“第二，首创的产品是根据客户细分的产品，在租金方面有竞争优势，同等条件下的租金，我们服务更好，配套更完善。而且作为开发商，我们还有成本控制方面的战采，品牌运营方面的优势。再加上融资方面又有政策和银行的支持，所以资金成本很便宜，期限又长。”

范书斌：“首创希望成为北京租赁市场的标杆，从盈利角度来讲非常看好（集体土地租赁住房）。”

根据首创置业的测算，集体土地租赁住房的回报率可以发行REITs。胡卫民坦言：“如果说国内REITs闸门放开，我们第一个要进去，这是毫无疑问的。”

范书斌则补充道：“投资太高的情况下REITs算不过账，很难达到6%、7%的收益，但是土地成本下来以后这个指标马上很容易达到，我们这个（十八里店）项目从净利润来讲是非常好的指标。”

资料显示，首创置业十八里店项目位于北京朝阳区，CBD东部，交通比较便利，客户来源面向三个区域，其一主要是CBD，同时靠近亦庄，还有通州的副中心。

“这三个片区都是我们的客户主要来源，项目刚开始建设的时候已经有一些大型企业来接触谈整体租赁合作。”该区域创新产业人才较多，明年下半年将要推出。

“这么好的地段，只要一运营，马上可以看到非常稳定的租金收入，现金流很稳定，到哪里发REITs都没有问题。”在首创置业眼中，集体土地租赁住房背后的运营市场非常广阔。

范书斌又从财务角度出发，认为这些业务对首创置业财务报表有很大的帮助，稳定租金形成规模以后，可以做更多的金融产品和融资安排。“除了盈利方面的贡献，还可以改善公司资本财务结构。”

范书斌说：“我们不是把它作为融资的手段，更多的是把社会资本吸收进来，REITs只是方式之一，基金的模式也可以探讨，共同把运营租赁住房这个业务做起来。”

首创置业之所以有此设想，是因为他们清楚地知道，不能完全靠政府财政拿出钱来投资，还得通过市场化，通过企业来做，而市场化的运营需要金融的支持。

胡卫民指出，现在除了银行长期利率优惠贷款以外，还是要把资本市场这个通道完全打通，形成闭环，这才是可持续的模式，否则资金有限，做一两个还可以，做八个、十个项目资金通道就没有了。

“这种方式在国外成熟市场已经很成熟，包括养老，都已经很成熟，国外长期租赁业务已经很适合REITs这种产品。”

顺着这个话题，范书斌指出目前国内类REITs的本质：“国内很多类REITs，核心是把REITs变成了融资行为，在盈利能力不足的情况下采取包底回购，有点像明股实债的概念。”

真正REITs是投资的概念，代客理财，吸引各方投资者，管理他的资金，帮他创造价值。“我觉得集体土地租赁住房具备这个条件，盈利性非常好，市场发展空间非常大，能够吸收更多的社会资本，包括国际资本参与到这个业务，对推动行业的发展非常有好处。”

倘若真的实现了REITs，首创的资金就可以退出，成为专业的租赁住房运营商。

“五方，全部共赢”

事实上，关于集体土地租赁住房的拓展，首创置业早已将眼光投向更大的区域。

胡卫民透露，首创置业在北京一些存量产品，按照政府现在的政策，也准备做一些租赁住宅面向市场，约有七八万平方米。首创集团的小城镇基金也要开始涉足集体土地租赁住宅开发业务，体量大概有六七十万平方米，加上十八里店项目总共有120万平方米的体量，租赁住宅将达到3万套的规模，项目投资将近上百亿。

小城镇基金是首创集团和北京市发改委合作的基金平台，专注北京周边城镇开发业务，本身有大量的项目。“我们和他签了合作协议，我们自己也拓展项目，和他们也一起合作拓展业务。”

目前而言，这些业务占首创置业总体量不到10%，但在收入方面，其预期未来至少要占总收入15%。范书斌：“我希望收入占比更大，包括利润占比。”就观点地产新媒体了解，首创置业2018年营业收入为232.57亿元，营业利润为31.6亿元 ；2019年上半年营业收入为104.76亿元、营业利润21.78亿元。

此外，首创置业更将目光放至全国，前提是集体土地实现流转，“相信随着北京政策的推行并取得了一些比较好的效果后，在其他城市会陆续出台政策，这样我们就有机会进入其他城市。”

另据介绍，首创置业早已总结出了布局租赁住房项目的几个维度：一是热点城市，这些城市的高房价限制了一部分人买房，年轻人一时买不起房就需要租赁的概念；二是高人口流动，租赁需求高；三是外来人口比较多，户籍限制比较严格，没有买房资格的外来人只能租房。“这几个纬度构成了我们考虑发展长租公寓，我们不是盲目的概念。”

集体土地租赁住房的模式，范书斌将其总结为“五方共赢”：

从中央政府来讲，首创置业既是开发商，又是国企，坚决贯彻房住不炒，租售并举，使中央的政策能够落地。

从地方政府来讲，目前长租公寓市场有很多问题，集体土地租赁住房实现了企业和地方政府一起合作，在人口管理、客户管理方面比之前会有所提升。

从土地方层面来讲，乡政府可以把集体土地彻底盘活利用起来，一线城市土地供应非常紧张，盘活后对稳定房价，解决居住问题都会起到非常积极的作用。

从客户角度来讲，首创是针对年轻人量身订做的产品，它的租住体验、租金水平会更具竞争力，客户也能有更好的租住体验。

“从企业的角度来讲可以达到我们的目的，我们对社会责任和经济效益都很重视，盈利能力我们很看好。大概这五方，全部共赢。”